新浪科技讯 北京时刻8月14日晚间音讯，同享作业空间企业WeWork今日正式向美国证券买卖委员会（SEC）提交IPO招股书，公司名为“The We Company”，拟议买卖代码为“WE”。
WeWork在招股书中将用作“占位符”的最高融资金额定在了10亿美元，但并未详细发表IPO筹资规划，也未发表上市买卖所、发行价格区间及股票发行数量。
本次IPO承销商包含摩根大通、高盛、美银证券巴克莱、花旗、瑞信、汇丰、瑞银和富国银行。
此前知情人士称，WeWork此次IPO有或许成为本年第二大新股发行，仅次Uber IPO。Uber于本年5月上市，筹资约80亿美元。
WeWork建立于2010年，总部坐落纽约。WeWork开创了同享作业职业，专门为创业公司、企业家和自由职业者供给服务，并得到了包含日本软银在内的一些全球最大出资者的大力支撑。
该公司面对的问题是其商业形式的可持续性。其2018年前三个季度净亏本约为12.2亿美元，营收为12.5亿美元。
以下为招股书概要：
财政体现：
招股书显现，公司2016年营收为4.36亿美元，2017年营收为8.86亿美元，2018年营收为18.22亿美元。
2016年净亏本4.30亿美元，2017年净亏本9.33亿美元，2018年净亏本19.27亿美元。
本年前六个月，公司营收为15.4亿美元，净亏本超越9亿美元。比较之下，2018年前六个月营收为7.64亿美元，净亏本7.22亿美元。
公司概况：
咱们是一家致力于最大极限地发挥全球影响力的社区公司。咱们的任务是进步国际的认识。咱们树立了一个全球渠道，支撑添加，同享经历和真实的成功。咱们为咱们的成员供给对美丽空间的灵敏拜访，一种容纳的文明和一个赋有创意的社区的生机，所有这些都经过咱们广泛的技能根底设施连接起来。咱们信任，咱们公司有才能进步人们的作业、日子和生长办法。
2010年头，咱们在纽约市格兰街（Grand Street）154号向咱们的第一个会员社区敞开了大门。一开始，咱们的成员首要是自由职业者，草创企业和小企业。在曩昔的九年中，咱们在实行任务的一起，敏捷扩展了事务规划。今日，咱们的全球渠道在29个国家和地区的111座城市的528个地址整合了空间、社区、服务和技能。咱们的52.7万会员代表全球多个职业的企业，其间包含38%的“全球财富500强”企业。咱们致力于以更低的本钱为国际各地的会员供给更好的作业环境。
咱们现已证明，社区、灵敏性和本钱效益可以惠及从全球公民到全球企业的每个人的作业场所需求。咱们开创了一种“空间即服务”的会员制形式，该形式供给了协作文明的裨益、依据需求灵敏扩展作业空间的才能，以及全球社区的力气，所有这些都是以更低的本钱完成的。
咱们从不同的视点看待空间：作为一个将人们集合在一起，树立社区和进步生产力的当地。咱们招聘了500多名规划师和建筑师，他们持之以恒地发明出美丽而简略，典雅但和蔼可亲的空间。咱们还具有一支由2500多名训练有素的社区司理组成的团队，他们经过协作促进人际联络，全面支撑咱们的成员。咱们持之以恒地致力于改进会员体会，将产品和服务添加到咱们的渠道中，所有这些都旨在进步咱们的会员的生产力、幸福感和成功。
技能是咱们全球渠道的根底。咱们专门构建的技能和运营专业知识使咱们可以快速扩展咱们中心的“空间即服务”产品，一起进步咱们处理方案的质量，下降寻觅、构建、安置和作业空间的本钱。咱们具有约1000名工程师、产品规划师和机器学习科学家，他们致力于构建、集成和自动化咱们用于运营事务的杂乱体系。与传统的代替方案比较，咱们能以更低的价格向咱们的会员供给优质的体会。
自公司建立以来，咱们现已获得了很大的开展。自2014年以来，咱们的会员根底每年添加超越100%。咱们花了7年多的时刻才完成10亿美元的作业率营收（run-rate revenue），但随后只用了一年就达到了20亿美元作业率营收，仅用了额定6个月就达到了30亿美元。
在某一特定城市中，咱们在战略上集合的方位越多，咱们的社区就会变得越大，越有生机。这种集群效应进步了咱们产品的品牌知名度，使咱们可以完成规划经济然后，推动咱们全球渠道的更强的货币化才能。
跟着咱们的扩张，咱们持续以很快的速度添加新成员，一起也加强了咱们与现有成员的联络。在2018年添加的新成员中，35%来自于2017年末现已成为成员的安排。在咱们的会员社区中，咱们具有很高的保存率和不断扩展的联络，反映出会员对咱们渠道的高满意度。
到2019年6月1日，咱们40%的成员来自职工超越500人的安排(咱们称之为企业成员)，比2017年3月1日的20%添加了一倍。咱们估量，企业将持续成为咱们添加最快的会员类型。
咱们经过多种办法将咱们的渠道货币化，包含出售会员资历，向咱们的会员供给辅佐增值产品和服务，以及将咱们的全球渠道扩展到作业之外。今日，咱们在全球渠道上为各种空间处理方案签署了更多的多年期成员协议：咱们成员协议的均匀许诺期简直翻了一番，从2017年12月1日的约8个月添加到2019年6月1日的15个多月。这导致了许诺营收的积压，咱们估量，这将推动经常性营收和现金流的添加，并进步咱们的营收可见性。到2019年6月30日，咱们的许诺营收积压为40亿美元，大约是2017年12月31日的5亿美元的8倍。
商场机遇：
咱们正在重塑人们的作业办法，改动个人和安排与作业场所的联络办法。咱们以为，以下趋势正在推动作业办法的重生，并将使咱们可以持续开展事务：
城市化。人们正在向全球首要城市中心搬迁，优先考虑更多的服务可获得性和更多的人与人之间的联络。
全球化。经过买卖和本钱、人员和信息的跨境活动，国际之间的联络日益严密。
独立的劳动力。人们越来越多地从事独立的作业。
灵敏的处理方案。越来越多的个人和安排期望经过将长时刻租借责任转换为灵敏的处理方案来下降固定本钱。
作业场所文明。人们越来越多地寻求将作业体会人性化的环境。
同享经济。在对价值、质量和多样性的巴望的唆使下，人们体现出更大的同享志愿。
商场规划
到2019年6月1日，在咱们具有地址的111个城市中，咱们估量大约有1.49亿潜在会员。
咱们估量将在现有城市大力扩张，并在最多169个其他城市开展事务。依据Demographia和经济合作与开展安排的数据，咱们现已确认了咱们的商场机遇，即具有280个方针城市，估量潜在成员总数约为2.55亿。
将到2019年6月30日的6个月中每个WeWork会员的均匀收入应用于咱们现有的111个城市的1.49亿潜在会员，咱们估量潜在的商场机遇为9450亿美元。在咱们全球280个方针城市的约2.55亿潜在成员人口中，咱们估量潜在的商场机遇为1.6万亿美元。
与传统的代替方案比较，咱们能以更低的价格为咱们的会员供给优质的体会。来自CBRE Group和Cushman & Wakefield的数据标明，在具有数据的155个全球城市（咱们具有事务或方案具有）的雇主每年在每位职工的空间占用本钱的加权均匀值约为11700美元。经过将职工空间均匀占用本钱应用到咱们现有111个城市的1.49亿潜在会员，咱们估量总机遇为1.7万亿美元。在全球280个方针城市的约2.55亿个潜在会员中，咱们估量总商机为3.0万亿美元。
空间即服务
咱们开创了“空间即服务”的会员制形式。在咱们的全球地址组合中，咱们为个人和安排供给了依据需求向上和向下扩展作业空间的灵敏性，以及按分钟、按月或按年耗费空间的才能。咱们的“空间即服务”产品极大地下降了租借房地产的杂乱性，一起以相对于传统代替方案更低的价格为咱们的会员供给优质体会，并将固定租借本钱转移到咱们会员的可变本钱。咱们的会员形式正在改动个人和安排消费商业房地产的办法。
咱们的“空间即服务”会员制形式为成员供给，全球性的全天候拜访咱们的作业空间，它们规划精巧，可依据需求进行灵敏装备。此外，咱们供给的会员服务还能满意会员的一起空间需求。
经济规划
咱们强壮的单位经济实力，加上咱们开设新地址的本钱效益不断进步，使咱们有决心持续出资于寻觅、制作和安置场所，以推动长时刻的价值发明。
咱们将持续出资于添加，因为咱们信任，未来盈余才能的机遇在很大程度上取决于咱们操控的各种杠杆。
咱们可以在现有的Pipeline（方案中的潜在商场）中优先考虑添加；
咱们可以操控新地址的添加快度；
咱们刚刚开始将增值产品和服务添加到咱们的全球渠道上；
咱们期望将要点放在更具本钱效益的办法上，以开展咱们的全球渠道。
公司优势：
愿景
在曩昔的九年里，咱们树立了一家开创人领导的社区公司，并完成了咱们的愿景，即以更少的本钱供给更好的作业环境。
咱们的全球渠道为成员供给了对精巧空间的灵敏拜访、容纳的文明和赋有创意的社区的生机，所有这些都经过咱们广泛的技能根底设施连接起来。
成员社区
自2014年以来，咱们的会员根底每年添加超越100%。到2019年6月，咱们超越50%的会员坐落美国以外。咱们的52.7万会员包含多个职业的全球性企业，特别是“全球财富500强”中38%的企业。咱们估量，企业将持续成为咱们添加最快的会员类型，现在占咱们会员总数的40%。
跟着咱们的扩张，咱们持续以很快的速度添加新成员，一起也加强了咱们与现有成员的联络。在2018年添加的新成员中，35%来自于2017年末现已成为成员的安排。
全球化渠道
咱们具有一个全球品牌，渠道跨过29个国家的111个城市的528个地址。个人和安排直接求助于咱们来处理他们的作业场所需求。因而，咱们可以在恰当的时刻，以恰当的价格聚合需求，并将个人或安排匹配到恰当的空间。
咱们供给了一种“空间即服务”形式。
有招引力的经济学
到2019年6月30日，咱们的作业率营收（run-rate revenue）为33亿美元，同比添加86%。咱们的许诺营收积压为40亿美元，大约是2017年12月31日的5亿美元的8倍。
未来影响
咱们估量，咱们在全球280个方针城市的浸透率约为0.2%。咱们对根底设施进行了出资，以便在现有商场和新商场进行扩张，一起扩展咱们处理方案的规模，以及咱们为成员供给的产品和服务。
咱们的添加战略
咱们专心于长时刻的可持续添加， 首要经过以下办法：
在新商场和现有商场进行扩张；
加强产品和服务供给；
开展和加强与企业成员的联络；
下降前期本钱本钱，进步运营功率；
出资科技。
危险要素
咱们快速添加的可持续性和咱们有用办理添加的才能；
咱们在新商场和现有商场拓宽的才能，并增强咱们的处理方案、产品和服务产品；
鉴于咱们的亏本前史，咱们在公司层面完成盈余的才能；
咱们保存现有成员和招引新成员的才能；
与咱们租借的长时刻和固定本钱特点相关的危险；
与咱们发生满足的现金和以恰当的条件获得融资的才能有关的危险；
咱们坚持品牌价值和名誉的才能；
与咱们与关联方买卖相关的危险；
因为咱们的联合开创人和CEO操控了咱们发行在外股本的大部分总投票权，因而他操控了要害决议方案；
咱们战略伙伴联络的成功。
IPO收益用处：
咱们现在方案将此次股票发行的净收益用于一般性企业用处，包含营运资金、运营费用和本钱开销。
高管团队及持股状况：
高管团队成员
亚当·诺依曼（Adam Neumann），联合开创人、董事会主席兼首席执行官
丽贝卡·诺依曼（Rebekah Neumann），联合开创人、首席品牌及影响官（Chief Brand and Impact Officer），WeGrow开创人与CEO，亚当·诺依曼之妻
米盖尔·麦克维（Miguel McKelvey），联合开创人、首席文明官
Jennifer "Jen" Berrent，联席总裁兼首席法务官
迈克尔·格罗斯（Michael Gross），副主席
亚瑟·明森（Arthur "Artie" Minson），联席总裁兼首席财政官
份额超越5%的首要（和献售）股东的持股份额如下：
公司董事会成员与高管共持有36,431,010份A类股、114,821,543份B类股和1,062,578份C类股。详细状况如下：
公司事务相关危险要素：
- 企业开展速度迅猛，或许无法高效处理好事务添加。
- 事务添加的现状或许无法保持。
- 咱们的商业战略包含进军新商场，推出一些新的处理方案、产品和服务。此战略存在危险，或许不会成功并会耗费许多资金。
- 一直以来，公司都处于亏本状况。假如咱们挑选持续加快开展，在可预见的未来，WeWork或许无法在公司层面获得盈余。
- 咱们或许无法留住现有的社区成员，大多数成员签定的都是短期合同。咱们或许无法招引到满足多的新客户，或是无法以适宜的租金留住并添加客户群。
- 经济低迷或商场租金的持续跌落或许会导致客户停止合约，然后对企业运营形成负面影响。
- 就所具有的作业区域来说，咱们或许无法成功续约，或是以适宜的条款替换或更新现有的作业区域。任何一种或许都将影响咱们扩展成员社区。
- 租借事务自身存在的长时刻性和固定本钱问题或许会影响企业运营的灵敏性，对企业活动性和运营形成负面影响。
- 咱们与相关利益方存在买卖联络，这些买卖或许会带来利益抵触，将对企业事务和运营形成负面影响。
- 海外事务开展战略以及海外运营的很大一部分都依赖于合资企业，与合作伙伴之间的抵触将会影响合资企业中咱们的利益。
- 在企业级成员中，相关的一些危险或许会愈加显着。
- 咱们所具有的作业空间，其开展和制作危险也相同存在。
- 供应链中止或许会添加本钱或削减营收。
- 作业空间相关的修理、整修费用也是危险要素之一。
- 咱们的开展和成功取决于咱们能否保持品牌的价值和名誉，此外还有战略合作伙伴的成功。
- 假如咱们的职工、社区成员或其他进入咱们作业空间内的人存在歹意行为，咱们的企业和名誉将遭到负面影响。
- 假如定价、相关的促销和营销方案不起作用，咱们的事务和开展前景将遭到负面影响。
- 咱们会根据企业的任务来拟定决议方案，这些决议方案在短期或中期时刻内或许会导致运营盈余削减。
- 咱们或许无法维护好或有用防备商标及其他知识产权被别人不合法运用。第三方或许也会阻挠咱们运用或注册咱们的商标或知识产权。
- 咱们会凭借专利和第三方技能体系保持事务运营和成员的体会。假如这些体系出现问题，那么事务、资金状况以及运营开展都将遭到严重影响。
- 假如有人未经授权，获取了咱们所搜集并存储的专利信息或数据，尤其是账单和个人数据，那么企业的名誉、竞赛优势、与成员之间的联络都将遭到重创。
- 假如咱们无法恪守杂乱且不断调整的数据维护法令和法规，那么企业名誉、竞赛优势、资金状况、与成员之间的联络将遭到严重影响，合规所需求的本钱和资源将会对企业形成实质性负面影响。
- 企业未来的成功在很大程度上取决于联合开创人兼首席执行官亚当·诺依曼（Adam Neumann）是否会持续为公司服务，这一点无法保证。
- 咱们方案持续在美国以外的商场扩张事务，国外统辖或许会给事务运营带来危险。
- 战略买卖（例如咱们考虑的收买或出资）或许会存在危险。
- 一些现已达到的协议或许会约束咱们直接获取财物所有权利益。与第三方出资者一起持有的某些财物或许会存在利益抵触。
- 咱们对全球房地产收买与办理渠道ARK的所有权或许会影响到公司的资金状况以及事务运营。
- 假如咱们无法招聘、培育、留住高技能人才和团队并调集他们的积极性来完成公司的愿景，那么企业或许会走向失利。
- 咱们或许无法与其他竞赛对手成功抗衡。
- 因为企业建立时刻有限且仍在开展之中，咱们很难评价企业的开展前景。
- 为了推动资金和运营状况，咱们所采纳的一些办法或许会面对一些应战，或许会因片面决议或事务改变而遭到影响。
- 咱们当时的年营收并不代表未来的营收，奉献毛益率方针也并不代表未来的奉献毛益率。
- 假如职工参加停工或是其他导致作业中止的事情，咱们的事务、企业运营、资金状况以及活动性都将遭到实质性负面影响。
- 公司或许会因自然灾害、公共健康危机、政治危机或是一些稳妥所无法掩盖的意外事情而遭到负面影响。
- 经济和政治不稳定性、国际商场与法规相关的晦气改变都将影响企业的运营和资金状况。
慈悲捐献：
在慈悲方面，丽贝卡和亚当决议额定捐献一些资源，以期能扩展WeWork在全球所带来的积极影响。在公司开展过程中，这一行动旨在协助企业扩展社会影响力。两人现已许诺捐献10亿美元来支撑慈悲事业。为此，丽贝卡和亚当将在未来十年内为慈悲事业捐献现金和股份。(李明 一舟 轶群)
