编者按：本文来自微信大众号贝壳研讨院（ID：gh_44da0ccc8400），作者：沈雨潇，36氪经授权发布。
中心研讨定论
◆房地工业的开展不但取决于出世人口数量，还需求考虑城乡搬迁带来的乡镇人口增量。
◆依据人口普查数据，2000年及2010年我国的乡镇住所建筑面积存量为95亿平方米和187亿平方米，十年添加92亿平方米。
◆结合乡镇新建住所与行政区划变化带来的乡镇住所增量，当时我国的乡镇住所建筑面积约270亿平方米，人均约33平方米。
◆假如未来人均住所面积不变，跟着乡镇人口添加，至2030年均匀每年需求新增5亿平方米的乡镇住所。
◆当时人均住所面积与发达国家仍有距离，假如每年人均添加2%，至2030年可追上英国的水平。均匀每年需求新增13亿平方米的乡镇住所。
◆依照每年2%的房子折旧率核算，往后每年至少需求改建、创新5.4亿平方米的乡镇住所。
◆全体来说，我国未来的乡镇住所供给压力仍然很大。
1.乡镇人口增量是房地产开展的中心
当时有观念以为，1994年之后，我国的出世人口数量逐年下降，导致25年后（即2019年）成婚生育的购房主力军人数开端下降，住所存量将呈现供大于求的商场局势，现有的房子太多了，再加上国家不再力挺房地工业的大开展，所以相关工业的好日子到头了。
这样的观念看似有必定道理，但实践上有失偏颇。当时房地产职业的服务目标首要集中于乡镇人口，乡镇人口的增量才是工业开展的中心动力。而出世仅仅增量的一部分，另一部分来自城乡搬运。
所以，要搞清楚我国的房地工业状况，需求弄清楚曩昔、现在、未来我国有多少乡镇人口、乡镇有多少住所，
乡镇人口数据比较好查询，现在我国的乡镇人口数量为8.37亿，且仍在添加中。
而乡镇住所数据的核算相对比较费事。
2.官方核算数据无法自恰
有两个部分核算过住所存量相关数据，但不同数据之间无法对应。
原建设部2002年至2005年发布过《乡镇房子概略核算公报》，其间有年底乡镇住所建筑面积及乡镇人均住所建筑面积数据，可是通过（总量÷人均）的公式核算得到的乡镇人口数量比实践少了1.5亿，因而该陈述核算的乡镇住所面积明显偏少。
国家核算局发布过每年的乡镇人均住所建筑面积，2000年是20.3平方米/人，2018年是39平方米/人。假如通过（乡镇人均住所面积×乡镇人口数量）来核算的话，这18年间我国的乡镇住所新增了232亿平方米。依据核算局自己供给的数据，这18年间竣工的乡镇住所面积是144亿平方米。依据郑玉歆（2014）、李昕和徐滇庆（2014）、张延群（2015）等学者文献中的说法是，国家核算选取的样本一般为当地乡镇有户籍、有房的人群。
3.人口普查数据可信度较高
除了国家核算局的年度数据之外，全国第五（2000年）、第六（2010年）次人口普查数据中，也包含了每户家庭名下具有的住所状况。因为人口普查是针对全民挨家挨户敲门查询，误差率在0.1%左右，其可信度较高。
以两次人口普查的数据为基准，咱们能够依照郑玉歆、张延群等学者的逻辑，依据公式（当年住所房子建筑面积=上一年存量面积+当年竣工面积）来推测出每一年我国乡镇有多少住所房子。
有一点惋惜的是，近两次人口普查数据中，只发布了家庭户的乡镇人均住所建筑面积，短少集体户的数据。部分省市发布了集体户的人均住所面积，大致都是家庭户的1/3左右。咱们能够依据公式（家庭户的乡镇人均住所建筑面积×家庭户人数+0.33×家庭户的乡镇人均住所建筑面积×集体户人数），核算出2000年及2010年全国乡镇住所建筑面积。
2000年，我国乡镇住所建筑面积约95亿平方米。2010年添加了92亿平方米，到达187亿平方米。
4.行政区划变化也会添加乡镇住
国家核算局还发布了每年竣工的乡镇住所建筑面积，通过这个数据与人口普查数据结合，理应能核算出每年的乡镇住所建筑面积。
但是，2000到2010年间，竣工的乡镇住所面积仅67.21亿平方米，仅占人口普查所得数据中新增面积的63%，数据仍然对不上。
那么别的新增的24.50亿平方米的乡镇住所是哪里来的呢？通过文献查阅，这部分或许来自新增区划的变化：本来的乡村住所直接被划归为乡镇住所。
复旦大学人口研讨所所长王桂新的一项研讨以为，我国的乡镇人口添加首要有三个来历：天然添加、人口搬迁、行政区划变化。
天然添加：乡镇人口的天然添加，也便是出世人口减去逝世人口所得的数量。
人口搬迁：乡村人口搬迁到城市并常住城市。
行政区划变化：原有的乡村区域因行政区划变化而被从头认定为乡镇区域，其所属的人口也就从乡村人口转变为乡镇人口。
据复旦大学人口研讨所核算，2000到2010年均匀每年因行政区划变化而新增的乡镇人口约700万，2004年之后行政区划变化带来的乡镇人口添加越来越少。
2000-2010年这十年间，行政区划变化带来的乡镇人口添加约占一切乡镇人口添加的27.25%，这些人口本来具有的住所房子也有许多被划归为乡镇住所，这刚好解说了为什么这十年间竣工的乡镇住所面积只占新增面积的63%。且这部分乡镇新增人口每人带入乡镇的新增住所建筑面积约30平米，也比较契合往常认知。
5.当时我国乡镇人均住所面积约33平米
咱们依据公式（乡镇住所建筑面积存量+乡镇竣工住所建筑面积+行政区划变化乡镇添加人口×人均带入乡镇住所面积），核算出了2000年以来我国每年的乡镇住所房子存量。至2017年，我国的乡镇房子住所建筑面积约270亿平方米。
依据国家核算局发布的每年乡镇人口数量，咱们核算出每年的乡镇人均住所建筑面积，当时约为33平米左右，较2000年曾经的确有大幅提高。
该数据与国家核算局发布的乡镇人均住所建筑面积比较略小，原因前文讲过：国家核算局的抽样查询为坚持样本稳定性，或许对外来人口掩盖度缺乏。
6.未来十年仍需求新建许多乡镇住所房子
未来需求多少住所取决于乡镇人口数量。联合国经济和社会事务部猜测了各国至2050年的城市化进程，其间，我国到2030年约有10.18亿乡镇人口，比现在新增2亿人。
通过公式（乡镇人口×人均住所建筑面积），能够核算出往后每年的住所需求量。假如依照当时的人均住所面积不改变来核算，到2030年，我国的乡镇住所建筑面积要到达332亿平方米，比当时新增66亿平方米，均匀每年要新增5亿平方米左右。
假如往后十几年时刻，咱们老百姓的生活水平持续提高，乡镇人均住所建筑面积依照每年2%的增幅上涨的话，那么到2030年，咱们根本能追上英国的寓居水平。到时我国的乡镇住所建筑面积要到达421亿平方米左右，均匀每年要添加约13亿平方米。
7.未来老旧房子改建压力大
现在我国乡镇的存量房子大多是改革开放后、乃至是2000年之后才制作的，暂时未到需求大规模撤除或创新改造的时刻。但未来我国必定会面对房子折旧的问题。
尽管住所房子产权是70年，但实践上许多房子撑不到70年就呈现各种老化问题，需求撤除重建或创新改造。
假如依照现在的270左右的住所房子存量、保存估量每年2%的折旧率（即均匀一套房子能寓居50年）来核算，每年需求撤除重建或创新改造的房子约5.4亿平方米，这也是一个很可观的数据。
且跟着时刻的推移，住所房子存量跟着乡镇人口的添加越来越大，每年需求改建的量也会添加，这关于房地工业来说也是一个机会点。
8.小结
通过上述剖析能够得出定论，当时我国的房子根本够住。
假如未来老百姓的人均寓居面积不再添加，为了满意乡镇新增人口的寓居需求，均匀每年需求新增5亿平方米的住所。
假如未来人均寓居面积依照每年2%的速度递加，那么均匀每年需求新增13亿平方米的住所。
除此之外，依照2%的折旧率核算，每年需求对5.4亿平方米的现有住所进行创新、改造。
所以，从未来的乡镇人口增量视点剖析，房地工业还不应该开端“走下坡路”。
