编者按：本文来自微信大众号“美股研讨社”（ID：meigushe），36氪经授权发布。
自若，蛋壳赴美上市的音讯曝光今后，青客公寓也传出上市音讯。据悉，青客现已提交招股书，行将赴美上市，融资约1亿多美元。现在蛋壳公寓和自若尽管传出上市音讯，但没有发表招股书，假如青客上市成功，将超越蛋壳公寓和自若成为长租公寓榜首股。
现在长租公寓职业乱象丛生，很多问题难以简单处理，爆雷危机并未曩昔，挑选此刻上市的原因就有待深究了。咱们剖析后以为来自本钱的压力，长租商场规划的扩展，融资的困难等或许都是推进他们上市的原因之一。并且长租公寓这一职业情况较为特别，与本钱结合后愈加杂乱，想要弄清楚背面的原因并不简单，美股研讨社将剖析上市背面愈加深层次的缘由。
青客公寓将赴美上市
长租公寓职业规划快速扩张，融资困难本钱推进品牌上市
这次长租公寓团体上市背面隐藏着很多原因，其间最大的可能是商场和本钱的推进。
跟着长租公寓职业的开展，部分中介租房，房东房租商场被长租公寓替代，使得长租公寓职业规划扩展，促进品牌方融资扩展规划。而在本钱隆冬之下，长租公寓融资困难，背面的本钱乃至也遇到了困难，因而上市成为品牌方融资最有用的手法之一。
关于本钱方来说，推进其上市也成为了资金回流的最好方法之一。
（1）长租公寓商场规划扩展，上市成融资最好手法
上市的一大原因是这一商场扩展，企业需求更多的资金支撑。依据前瞻预算，现在全国年租金收入约1.0万亿元，前瞻经济学人以为专业租借公司运营管理的品牌公寓产品所占的商场份额将从现在的2%添加至2020年的5%，2025-2030年的10%，并终究到达50%。可见长租公寓未来开展潜力较大，而想要占有商场，品牌方需求更多的资金支撑。
因为长租公寓这一职业，关于房源要求较高，而房源关于资金要求较高。若是能抢占先机，取得本钱加持，未来就能取得更多房源。然后占有优势。
可是当时长租公寓融资并不顺畅。天眼查数据标明，自若最近一轮融资是2019年6月，取得5亿美元融资，出资方包含腾讯出资和红杉我国。蛋壳公寓最近一轮融资是2019年3月，取得5亿美元融资，出资方包含蚂蚁金服。青客公寓最近一轮融资是2018年4月，出资方是摩根士丹利。
需求留意的是，尽管近年看似取得了部分融资，但在本钱隆冬的情况下，本钱方难以继续出资。而长租公寓品牌需求继续资金投入来抢夺房源，扩展规划。因而上市成为融资最好的挑选。
（2）隆冬之下，本钱推进品牌上市获利
这次长租公寓品牌预备上市的另一大原因则是本钱的推进。本钱都是逐利的，但从当时的商场情况来看，本钱想要经过长租公寓运营获利的可能性较低。克而瑞研讨数据显现，长租公寓职业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。并且以现在长租公寓的体现来看，未来一段时刻内这一情况难以改动。
因而，本钱需求经过其他方法获利。在本钱隆冬之下，想要经过其他方融资然后退出这一商场的时机较小。所以推进长租公寓品牌上市成为了最好的变现手法。一旦长租公寓品牌成功上市，本钱可以经过各种方法退出商场，然后完成资金回流，乃至增值。
商业模式模糊不清难以盈余，运营困难房东房客两端压力大
着急上市也显现了这一职业存在的问题颇大。现在这一职业首要存在两大问题，一个是商业模式模糊不清，导致盈余困难，据统计，这一职业几乎没有企业完成盈余。另一个则是运营问题，长租公寓品牌作为中介，需求应对来自房东和房客两方面的压力。并且因为长租公寓的职业问题，扩张过程中也存在许多问题，更别提来自有关部分的监管。
（1）长租公寓盈余困难，房源抢夺较为严峻
盈余问题是长租公寓遍及面对的问题。朗诗绿色集团曾发表长租公寓事务在2017年、2018年别离亏本0.44亿元和1.9亿元。青客公寓招股文件显现，2018财年净收入8.9亿元，亏本5亿元；以2019年6月30日停止的9个月时刻，净收入9亿元，亏本3.7亿元。更有相关剖析师以为长租公寓整个职业都没有企业完成盈余。
而盈余困难的原因首要是商业模式不明晰。现在长租公寓首要是从遍地拿到房源，然后进行规划化装饰，最终租出去。这样简单导致两个问题，一个是房源问题，自若泄漏具有85万间房，而排名第二的蛋壳仅有45万间房，青客仅有16万间房左右。因为竞赛加剧，房价上涨等原因，房源价格不断上涨，使得本钱上涨。
另一个问题则是租出去时价格无法提的太高。究竟租户一般是刚结业的年轻人，关于价格要素较为灵敏。一旦某品牌涨价简单导致用户很多丢失，而当时仍然处于抢夺用户时期，因而本钱太高，营收太少，导致亏本严峻。
（2）长租公寓运营紊乱，房东房客两边压力来袭
长租公寓存在的另一大问题则是运营问题。与商业模式不同，运营问题更涉及到日常运营的方方面面。现在运营问题首要会集在两块，一块是对房东和房客，关于房东而言，因为商场压力，许多长租品牌呈现了租金过低，不合法群租等问题。关于房客而言，则是装饰问题，修理问题，虚伪宣扬问题。至今黑猫投诉上甲醛问题仍然不断。
另一块则是因为长租公寓职业的特性导致扩张困难，本钱过高。
具体体现在不断的扩张和空置率上。青客公寓创始人兼CEO金光杰曾泄漏，3万间-5万间的规划，是公寓企业的生计底线。因为急速的扩张带来很多的装饰本钱，数据标明青客公寓每租出一间房亏本3800元，假如空置率太高也会形成亏本。并且，在当时的态势下，不管是青客，仍是蛋壳，自若都难以停下扩张的脚步，究竟商场需求不断上涨，竞赛压力大。
（3）职业监管逐渐加剧，长租公寓品牌面对危机
来自有关部分的监管或许将成为他们上市的一大阻止。北京市住宅和城乡建造委员会会同市商场监督管理局等部分正式出台《关于标准互联网发布本市住宅租借信息的告诉》，对房源，佣钱等作出了清晰的规则。尽管这一规则在本质上有利于整个职业的健康开展，但从前面的剖析中咱们看到这个职业乱象丛生，这次监管或许不利于他们的上市。
各品牌纷繁发力建造社区文明，房源智能化改造或成趋势
尽管当时长租公寓存在许多问题，但也在活跃自救。在商业模式和运营情况难以简单改动的情况下，长租公寓开始发力社区文明建造和智能化。经过社区化运作，或许可以添加用户的满意度。经过智能化装饰，或许能削减房客的投诉，进步寓居质量。但这两者都不简单，成果也难以混为一谈。
（1）社区化运作进步用户满意度，文明建造招引用户入驻
当时长租公寓品牌的一大趋势便是社区化运作。
经过举行各种活动来增强用户之间，用户与品牌的联络。据媒体报道，蛋壳公寓有“孵蛋节”活动，就以“玩”、“吃”、“梦”、“宅”等环节串起了在年轻人日子中盛行的“吃鸡游戏”、“跳舞机”、“自拍”等日子内容。而自若深圳总经理郭伟介绍了集结交、集会、福利、服务等日子方法于一体的“自若日子”， 晋级后分为“同城日子”、“质量日子”和“福利”三大板块等等。
经过社区化运作，各品牌企图打造愈加丰厚的用户日子，然后招引更多的用户入驻。但能否在现实日子中起到效果还有待讲究，究竟人们的大部分时刻仍然贡献给工作和自我文娱，能否承受这种社区活动，或者说这种社区活动能在多大程度上进步用户的满意度还未可知。
（2）长租公寓加速智能化建造， 进步公寓质量削减投诉
现在各大长租公寓还在发力智能化，经过智能化削减存在的问题。据媒体报道，2018年12月25日，自若新产品线上发布会自若寓专场上线，用户可经过线上页面全方位了解自若首栋全智能公寓。
并且自若深圳总经理郭伟称，深圳自若全面选用智能设备：智能网关、智能门锁、智能开关，接下来还会继续做智能窗布、智能空调。蛋壳公寓也将逐渐为旗下具备条件的房源装置智能新风设备等等。
智能化尽管能在必定程度上进步用户的日子质量，例如蛋壳的新风体系可以有用下降甲醛对人身体的损伤，但并不能治本。尽管能削减投诉量，但若以此来应对甲醛，继续进步扩张速度，可能会起到反效果。并且这样一来，本钱上升，能否全面遍及也是一大问题。
综上所述，这次青客公寓赴美上市显现出这一职业都在仓促预备上市。背面是商场和本钱的两层推进，也反映了当时长租公寓存在的一系列问题，例如当时商业模式下难以盈余的问题，当时运营情况下存在的扩张问题等等。尽管长租公寓也在自救，可是想要脱节现在的情况并不简单，美股研讨社将继续重视事情的后续开展。
