编者按：本文来自微信大众号：樱桃大房子，（ID：ytdfz8），作者：樱桃，36氪经授权转载
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2019年1月，其时也是新年前，我在剖析二线城市购房机遇的时分说过，二线城市的商场反应，会晚于一线城市，一线跌了，二线当然也会跌。
但假如跌到位了的城市，比方厦门，成都，此轮跌落过20%的彻底就能够入市了。
后来的确有许多城市呈现了小阳春。
尽管4月份之后行情又有所转冷，可是关于刚需来说，再转冷，你在跌落20%的价格下买入也不会吃亏，基本上归于抄究竟了。
像环京那种腰斩的，我仍然以为刚需能够闭着眼睛买。
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易居今日出了一个22城的2019年评价陈述，包含四个一线城市，还有天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、 姑苏、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙，基本上包含了二线热门城市。
从成交、库存、供给、存销比、房价、宅地、地价、地价房价比等八大目标来评价，2019年，这些城市并没再次呈现显着的跌落和惨淡，状况都要好于2017、2018年，反而呈现了回暖。
数据来历：易居研究院我国百城系列陈述
咱们从上图最近十年的存销比能够精确的看出，2019年22城总的存销比为8.8，只是高于2016年和2010年，显着低于其他年份，也便是说，现在商场并不存在多大的去化压力，只需稍微放松一点调控，房价就易涨难跌。
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那2020呢？二线城市会怎样？刚需怎么办？
关于调整到位的城市，刚需能够斗胆入市。
原因有几个
一、
我国曩昔的房地产小周期规则下，一般存在着两年跌落一年上涨的规则，需求在接连两年限制后逐步进入到复苏阶段。一般一线城市先行一年，二线城市晚一年。
大部分二线城市最近十年的大约走势是，08年惨跌，09年V型回转，10年持续上涨，11年-12年进入调整期，13年小幅反弹，14年又堕入低谷，15年稍微回暖，16-17进入大牛市，张狂上行，18年大多进入调整期，19年小阳春后，再次回归平稳。
但最近几年来，调控越来越密布，各个城市实施一城一策后，周期现已彻底被打乱，所以你只需依据你当地的状况来判别即可。
有的城市由于调控早，从17年就开端在调整了，比方厦门，2018年年末岛外房价最高跌到20以上的时分，2019年春天有一波反弹，但由于调控没有放松，下半年又跌回去了，地价最高腰斩，但2018年年末和2019年年末入市我以为都能够。
而有的城市由于人才引入的原因，涨幅持续过久，后边2019调控晋级，才被制服，比方西安。有的城市之前限购过松后边也是2019年屡次晋级才熄火，比方姑苏，这种就看调整的程度怎么了。
有的城市比方青岛，泡沫一向到2018年6月份上合峰会完毕才开端幻灭，接着便是摧枯拉朽式的跌落，到现在现已跌了20-30%，必定现已到位了。
二、
调控两三年后，调控方针边沿性效应也会逐步削弱，一般头两年作用会显着，到后边商场逐步习惯，并且渐渐满意条件的人也会多一些，所以需求又会逐步开释出来。
咱们以成都为例，成都2018年515调控晋级后，这一年半内的作用最好，购房者假如是这一年半下手的话，商场的挑选地步也会大许多，而从楼盘中签率状况看，2019年四季度开端，商场有显着升温。
成都的二手房商场，跌的最狠的是2018年下半年，底部便是2018年年末，而2019年房价处于一个平稳的态势，尽管成都的二手房房源量在不断增加，现在到达12.4万套，可是2019年的成交量也显着要高于2018年，到达了11.48万套。
所以我以为成都最困难的时分必定现已曩昔了，跟着调控的放松，我估量到2020年，商场还会持续回暖，小阳春可期，由于一是成都的区域限购调控放松了，二是2018年的调控现已曩昔一年多，关于限购2年的那些人，许多人立刻又有购房名额了。
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方针面上，二线城市2020仍然难以大幅放松，但小幅放松的可行性较大。
四限中，限贷、限售，仍然会坚持，不或许容易放松，但限购或许会变相放松，而限价会有所放松，便是跟二手房的倒挂会逐步损失。
由于地价在涨，一向卡着不让房价涨恐怕很难，二也是让投机倒把的出资客没有套利空间。但限价仍然会存在，坚持房价稳定是不行逾越的红线，比方忍受房价涨幅跟人均可分配收入增加相匹配，像深圳就说二手房涨幅要控制在5%以内。
政府仍然会从需求端着力，一些省会城市，或许会有一些市郊直接放松限购，比方学习广州三个区；
而非省会的兴旺二线城市，相似佛山这样等级的，会用人才引入的方法，比方本科以上直接不受户口和社保的限购就能买房。
所以关于调控放松的当地，我们要多留心一下。
珠海2019年调控放松后，横琴的新房提价和去化很显着，现在基本上没有几个新盘在卖了，没有房源，横琴60%的买家是来自港澳，他们的嗅觉特别活络，但珠海其他片区的去化就没这么好，由于横琴的供给量十分少，卖一个少一个，所以区域分解也很显着。
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最终总结一下：
2020年二线城市你所在城市房价行情怎么，是涨是跌，多留心以下几方面：
1、方针，是紧是松？（也有一些城市假如逆周期大涨仍是会要调控，比方最近的南通），假如是松了，放松的程度怎么？
2、新房供给量的多少，也便是库存。
查找一下你们当地的房产大众号写的文章，看看2020年的新房供给量，比较2019年是增是减。
只要库存足够多，房价才没有上涨压力，假如库存紧急，像深圳相同，房价想要跌，那是真的太难了。
3、地价，涨了仍是跌了？
2018、2019的土地供给量多不多，地价跌了没有，假如面粉跌了，面包也就没有提价的压力，假如地价涨的猛，那房价恐怕也会想方法变相涨上去。2016年地王频出，许多地王至今都没有解套，后边两年地价跌了才算正常。
不过一顿微观剖析猛如虎，其实微观现已决议涨跌了。
关于大多数二线城市来说，2020小阳春的概率较大。
一是元旦降准后，一季度商场资金面较为富余，流向楼市的资金不行阻挠；
二是调控已有两三年，各个一二线城市的商场上现已积累了很多的需求等候开释。
所以关于跌到位的城市来说，我主张刚需见好就入市，特别是每年新年前后，都是买房的好机遇，其实最好的是每年年末，开发商急于回款的时分，打折促销活动特别多，现已调整两三年的城市，我觉得基本上现已问题不大了。
